AVCALIAÇÃO COMPLETA

A avaliação completa de imóveis é um processo fundamental para determinar o valor de mercado justo e preciso de uma propriedade, seja para venda ou locação. Uma avaliação bem feita garante que o proprietário obtenha o melhor retorno possível e que o comprador ou locatário pague um preço justo.

Objetivos da Avaliação:

• Venda: Definir um preço de venda competitivo que atraia compradores e maximize o lucro do vendedor, evitando que o imóvel fique parado por muito tempo.
• Locação: Estabelecer um valor de aluguel justo e atrativo para os potenciais inquilinos, garantindo uma boa rentabilidade para o proprietário e evitando vacância prolongada.

Elementos Considerados na Avaliação Completa:

Uma avaliação completa leva em conta diversos fatores, tanto internos quanto externos ao imóvel:

1. Características Intrínsecas do Imóvel:

• Localização: Rua, bairro, proximidade de serviços (escolas, hospitais, comércio, transporte público), segurança, tranquilidade, potencial de valorização da região.
• Tipo de Imóvel: Casa (térrea, sobrado), apartamento (padrão, cobertura, jardim), terreno, imóvel comercial (loja, escritório, galpão).
• Área: Área total do terreno, área construída, área útil.
• Distribuição Interna: Número de quartos, banheiros, salas, cozinha, área de serviço, dependências, layout funcional.
• Acabamentos e Estado de Conservação: Qualidade dos materiais utilizados (pisos, revestimentos, metais, louças), pintura, estado das instalações elétricas e hidráulicas, idade e condição da construção, necessidade de reformas.
• Benfeitorias: Armários embutidos, ar condicionado, sistema de aquecimento, piscina, churrasqueira, áreas de lazer privativas.
• Vagas de Garagem: Número e tipo de vagas (cobertas, descobertas, demarcadas).
• Orientação Solar e Ventilação: Incidência de luz natural e circulação de ar nos ambientes.

2. Características Extrínsecas (do Entorno e Mercado):

• Infraestrutura do Bairro: Qualidade das ruas, iluminação pública, saneamento básico, acesso à internet e telefonia.
• Equipamentos Urbanos: Proximidade de escolas, hospitais, parques, shoppings, supermercados, bancos, farmácias.
• Transporte Público: Facilidade de acesso a ônibus, metrô, trem.
• Segurança: Nível de criminalidade e presença de policiamento na região.
• Potencial de Valorização: Projetos de desenvolvimento urbano, investimentos na região.
• Oferta e Demanda: Análise do mercado imobiliário local, número de imóveis semelhantes à venda ou para locação e a demanda por eles.
• Transações Recentes: Preços de venda e aluguel de imóveis comparáveis na mesma região.
• Condições Econômicas: Taxa de juros, inflação, crescimento econômico, que podem influenciar o mercado imobiliário.
• Plano Diretor e Zoneamento: Regulamentações urbanísticas que afetam o uso e o potencial de construção do imóvel.

Métodos de Avaliação:

Existem diferentes métodos para realizar a avaliação de imóveis:

• Método Comparativo de Dados de Mercado: É o método mais comum e consiste em comparar o imóvel avaliado com outros imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos ou alugados na mesma região. Ajustes são feitos nas características que diferem entre os imóveis comparados e o avaliado.
• Método do Custo de Reprodução: Calcula o custo para construir um imóvel idêntico ao avaliado, descontando a depreciação (desgaste físico, funcional e obsolescência). É mais utilizado para imóveis novos ou com características específicas.
• Método da Capitalização da Renda: Utilizado principalmente para imóveis comerciais (lojas, escritórios, galpões) e para avaliação de potencial de investimento. Estima o valor do imóvel com base na sua capacidade de gerar renda futura (aluguel).
• Método Residual: Utilizado para avaliar terrenos com potencial de construção. Calcula o valor do terreno subtraindo do valor potencial do empreendimento construído os custos de construção, lucro do incorporador e outras despesas.

Quem Realiza a Avaliação:

• Corretores de Imóveis: Possuem conhecimento do mercado local e podem fornecer uma estimativa do valor do imóvel com base em sua experiência e em dados comparativos. Para avaliações mais formais, é importante verificar se o corretor possui o Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI).
• Avaliadores de Imóveis Certificados (com CNAI): São profissionais com formação específica e registro no CNAI, habilitados a emitir laudos de avaliação com validade legal. Suas avaliações são mais detalhadas e técnicas.
• Engenheiros e Arquitetos: Podem realizar avaliações, especialmente quando se considera o estado de conservação, custos de construção e aspectos estruturais do imóvel. Também podem obter o registro no CNAI para emitir laudos formais.

Importância da Avaliação Completa:

• Preço Justo: Garante que o imóvel seja anunciado com um preço adequado ao mercado, aumentando as chances de venda ou locação em um prazo razoável.
• Negociação Eficaz: Fornece uma base sólida para negociações, tanto para o vendedor/locador quanto para o comprador/locatário.
• Evita Perdas Financeiras: Impede que o imóvel seja vendido ou alugado por um valor abaixo do mercado.
• Atrai Interessados: Um preço justo atrai um maior número de potenciais compradores ou inquilinos.
• Facilita Financiamentos: Em caso de compra com financiamento bancário, o banco realizará sua própria avaliação, e um preço de venda muito acima do valor de mercado pode dificultar a aprovação do crédito.

Ao buscar vender ou alugar um imóvel, investir em uma avaliação completa realizada por um profissional qualificado é um passo crucial para o sucesso da transação.

O Norte Corretores compreende a importância crítica de uma avaliação imobiliária precisa. Por isso, contamos com uma equipe de especialistas em avaliação de imóveis, com o conhecimento e a experiência necessários para determinar o valor de mercado correto da sua propriedade. Confie no Norte Corretores para obter uma avaliação profissional e detalhada, garantindo que você tome as melhores decisões em suas transações imobiliárias.